9 ขั้นตอนการเขียนสัญญาเช่าบ้าน พร้อมเคล็ดลับการทำสัญญาให้รัดกุม

ในการจะทำการเช่าบ้านไม่ว่าจะเป็นผู้เช่าหรือผู้ให้เช่า จำเป็นต้องมีสัญญาเช่าบ้านที่ถูกต้องและชัดเจน เพื่อไม่ให้เกิดข้อผิดพลาดในภายหลัง ให้การเช่าบ้านเป็นไปได้ด้วยดี โดยหนังสือสัญญาเช่าบ้านที่เขียนนั้นจะต้องมีความถูกต้อง ชัดเจน และรัดกุม  บทความนี้จะพาไปรู้จักกับหนังสือสัญญาเช่าบ้านความสำคัญของสัญญาเช่าบ้าน โดยสามารถดูข้อมูลเพิ่มเติมที่เหมาะสมสำหรับผู้เช่าและผู้ให้เช่าได้ อีกทั้งยังมีขั้นตอนในการเตรียมตัวทำสัญญาให้ได้รู้กัน

สัญญาเช่าบ้านคืออะไร

สัญญาเช่าบ้าน หรือสัญญาเช่า (Lease agreement, Rental agreement) คือ เอกสารสัญญาทางกฎหมายที่กำหนดรายละเอียดข้อตกลงร่วมกันระหว่างผู้เป็นเจ้าของทรัพย์สินอย่างบ้าน คอนโด อาคารพาณิชย์กับผู้เช่าเพื่อให้มีสิทธิ์ได้ใช้สินทรัพย์นั้นของตน โดยสัญญาเช่านั้นรวมไปถึงสัญญาเช่าบ้าน สัญญาเช่าอาคารพาณิชย์ คอนโดฯ เป็นต้น

ซึ่งสัญญาที่ทำขึ้นนี้มีผลบังคับใช้กับทั้ง 2 ฝ่ายไม่ว่าจะเป็นผู้ให้เช่าและผู้เช่า โดยรายละเอียดสัญญาเช่าบ้าน หรือสัญญาเช่า จะเป็นการระบุข้อมูลรายละเอียดต่างๆ เช่น การกำหนดเงื่อนไขการเช่าสินทรัพย์นั้น ชื่อและที่อยู่ของผู้เช่าและผู้เป็นเจ้าของสินทรัพย์นั้น สิ่งที่ผู้เช่าต้องปฏิบัติตามในระหว่างที่ทำการเช่า รวมไปถึงเงื่อนไขรายละเอียดในการชำระเงินค่าเช่า

ความสำคัญของสัญญาเช่าบ้าน

การเป็นผู้ให้เช่าหรือผู้เช่า สิ่งสำคัญที่ควรต้องทำอย่างแรกเลยคือ การทำสัญญาเช่าบ้าน หรือสัญญาเช่าอาคารพาณิชย์ให้เรียบร้อย เพราะหนังสือสัญญาเช่าบ้านฉบับนี้ถือเป็นข้อตกลงร่วมกันระหว่างผู้ให้เช่าและผู้เช่า ถึงรายละเอียดเงื่อนไขต่างๆ ที่เกี่ยวข้องกับการเช่าครั้งนี้ ซึ่งสัญญาเช่าบ้านที่ดีจะต้องมีความชัดเจน รัดกุม และรักษาผลประโยชน์ของทั้งฝั่งผู้ให้เช่าและผู้เช่า เพื่อป้องกันปัญหาต่างๆ ที่อาจจะเกิดขึ้นตามมา เพราะหากเกิดข้อผิดพลาดขึ้นมาแม้เพียงเล็กน้อยอาจนำความเสียหายมาให้กับผู้เช่าหรือผู้ให้เช่าได้

ดังนั้นสัญญาเช่าบ้านถือเป็นสิ่งจำเป็นและสำคัญมาก โดยหากมีฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งผิดสัญญา อีกฝ่ายสามารถนำหนังสือสัญญาเช่าบ้านที่เป็นลายลักษณ์อักษรมาเป็นหลักฐานในการนำไปฟ้องร้องในชั้นศาลได้

องค์ประกอบสำคัญในการทำสัญญาเช่าบ้าน

ในการทำสัญญาเช่าบ้าน มีองค์ประกอบสำคัญ 3 ประการดังนี้

• สัญญา: เป็นสิ่งที่ต้องระบุข้อมูลรายละเอียดลงไปให้หมดในสัญญาเช่าบ้านไม่ว่าจะเป็นข้อมูลของผู้ให้เช่าและผู้เช่า ประเภทของอสังหาริมทรัพย์ที่จะทำการเช่า ตำแหน่งที่ตั้ง ระยะเวลาในการเช่า และข้อสุดท้ายคือข้อตกลงร่วมกันและข้อปฏิบัติขณะที่ทำการเช่า

• ผู้ให้เช่า: มีหน้าที่สำคัญในการมอบสิทธิ์การครอบครองและให้ผู้เช่าสามารถใช้ประโยชน์ในสินทรัพย์ได้ตามระยะเวลาในการเช่าที่ตกลงกัน รวมถึงสิทธิ์ในสินทรัพย์นั้นๆ สามารถกำหนดได้ว่าใช้เพื่อพักอาศัยเท่านั้นเพื่อไม่ให้ผู้เช่านำไปใช้เพื่อจุดประสงค์อื่นๆ นอกเหนือจากการพักอาศัย โดยอาจมีการทำหนังสือโอนกรรมสิทธิ์ให้กับทายาทในกรณีที่เสียชีวิตได้

• ผู้เช่า: หน้าที่สำคัญคือต้องปฏิบัติตามเงื่อนไขที่ระบุไว้ในสัญญาเช่าบ้านอย่างเคร่งครัด ทำการชำระค่าเช่าให้กับผู้ให้เช่าตามราคาและกำหนดระยะเวลาที่ตกลง และต้องดูแลรักษาทรัพย์สินที่เช่าให้อยู่ในสภาพดีเสมอ เมื่อครบกำหนดสัญญาผู้เช่าจะต้องทำการคืนทรัพย์สินให้แก่ผู้เช่า

ประเภทของสัญญาเช่าบ้าน

ในการร่างสัญญาเช่าบ้านเป็นลายลักษณ์อักษรต้องทำออกมาเป็นหนังสือสัญญา เพื่อที่จะสามารถมีผลบังคับใช้ในทางกฎหมายได้ โดยสัญญานั้นแบ่งออกเป็น 2 ประเภทด้วยกัน คือ

• สัญญาเช่าบ้านประเภทไม่เกิน 3 ปี กฎหมายจะอนุญาตให้ทั้ง 2 ฝ่ายคือผู้เช่าและผู้ให้เช่าจัดการตกลงทำสัญญากันเอง โดยไม่ต้องเดินทางไปทำสัญญาเช่าบ้านที่สำนักงานที่ดิน

• สัญญาเช่าบ้านประเภท 3 ปีขึ้นไป ผู้เช่าและผู้ให้เช่าจะต้องเดินทางไปทำหนังสือสัญญาเช่าบ้านที่สำนักงานที่ดินในเขต ณ บ้านที่จะทำการเช่านั้นๆ ตั้งอยู่ และต้องทำต่อหน้าเจ้าพนักงานด้วย

ขั้นตอนในการเตรียมทำสัญญาเช่าบ้าน

ก่อนการทำสัญญาเช่าบ้านมีการเตรียมตัวด้วยขั้นตอนดังต่อไปนี้

รวบรวมข้อมูลจากผู้เช่า

ทำการรวบรวมข้อมูลอย่างละเอียดจากผู้เช่า โดยสอบถามข้อมูลเกี่ยวกับอาชีพการงาน ตำแหน่งที่ทำ บริษัท และฐานเงินเดือน จากนั้นคาดคะเนว่าหากหักลบกับค่าใช้จ่ายทั่วไปแล้วจะเหลือประมาณเท่าไร เพื่อที่จะได้ประกอบการตัดสินใจว่าจะทำสัญญาเช่าบ้านกับผู้เช่ารายนี้หรือไม่

ถามลักษณะของการเช่า

สอบถามลักษณะการเช่าว่าสอดคล้องกันทั้งผู้ให้เช่าและผู้ต้องการเช่าหรือไม่ เช่น จำนวนผู้เข้าพักอาศัย เหตุผลที่เช่า การสูบบุหรี่ หรือการมีสัตว์เลี้ยง เพราะบางครั้งผู้ให้เช่าอาจไม่สะดวกให้ผู้เช่าเลี้ยงสัตว์ เนื่องจากเหตุผลในการทำความสะอาด ขนสัตว์ที่อาจจะติดเฟอร์นิเจอร์ เข้าไปในเครื่องปรับอากาศ หรือกลิ่นที่อาจจะติดแน่นฝังลึกภายในห้องได้

เจรจากับผู้เช่าให้เรียบร้อยและชัดเจน

การทำสัญญาเช่าบ้านจะต้องชัดเจนและรัดกุมรวมไปถึงได้รับผลประโยชน์ที่ลงตัวร่วมกันทั้ง 2 ฝ่าย โดยผู้ให้เช่าจะต้องเจรจาตกลงกับผู้เช่าให้เรียบร้อยชัดเจนให้ครอบคลุมทุกประเด็น เพื่อป้องกันไม่ให้เกิดข้อผิดพลาดขึ้นภายหลังได้ไม่ว่าจะเป็นระยะเวลาการเช่า ค่าเช่า ค่าประกัน อัตราค่าไฟน้ำ ค่าไฟ การสูบบุหรี่ และการเลี้ยงสัตว์เป็นต้น

เรียบเรียงรายละเอียดในสัญญาเช่าบ้าน

รวบรวมข้อมูลเนื้อหาจากที่ทำการสอบถามและตกลงร่วมกันในข้อขั้นต้นมาเรียบเรียงรายละเอียดให้มีความชัดเจน ตั้งแต่รายละเอียดข้อมูลผู้ให้เช่า ผู้เช่า รายละเอียดเกี่ยวกับสินทรัพย์ที่ให้เช่า อย่างบ้าน หรือห้องคอนโด รวมไปถึงทรัพย์สินเฟอร์นิเจอร์ต่างๆ ที่ผู้เช่ามีสิทธิประโยชน์ในการใช้ได้ ข้อตกลงที่เจรจาร่วมกันทั้ง 2 ฝ่าย เช่น ค่ามัดจำ ค่าเช่า ระยะเวลาการเช่า และข้อปฏิบัติหากมีการทำผิดสัญญา เช่น การยกเลิกสัญญาเช่าบ้าน เพื่อเป็นการรวบรวมข้อมูลที่จะเขียนลงในร่างหนังสือสัญญาเช่าบ้านได้ครบถ้วน

ร่างหนังสือสัญญาเช่าบ้าน

ร่างหนังสือสัญญาเช่าบ้านตามรายละเอียดที่ได้วางไว้ จากนั้นนำไปให้ผู้เช่าทำการตรวจดูรายละเอียดทั้งหมดอีกครั้งก่อนที่จะทำหนังสือสัญญาเช่าบ้านฉบับจริง โดยต้องทำเอาไว้ 2 ชุดเก็บไว้ที่ผู้เช่าและผู้ให้เช่าคนละชุดเพื่อเป็นหลักฐาน

วิธีการเขียนสัญญาเช่าบ้าน

สัญญาเช่าบ้านที่ดีจะต้องมีความชัดเจนและรัดกุม เพื่อป้องกันไม่ให้เกิดปัญหาอื่นๆ ตามมาภายหลังได้ ดังนั้นในการเขียนสัญญาเช่าบ้านควรระบุรายละเอียดตามนี้

ระบุรายละเอียดวันเริ่มต้นสัญญาเช่าบ้าน

ในการเริ่มต้นสัญญาเช่าบ้านจะต้องระบุวันที่ สถานที่ในการทำสัญญาให้ชัดเจน เพราะถ้าไม่มีการระบุวันเริ่มต้นสัญญาเช่าบ้านจะถือเป็นโมฆะไม่มีผลบังคับใช้ทางกฎหมาย

ระบุรายละเอียดของผู้ให้เช่าและผู้เช่า

ในสัญญาเช่าบ้านฉบับนี้ต้องมีการระบุรายละเอียดของผู้ให้เช่าและผู้เช่าอย่างชัดเจนทั้งชื่อ ที่อยู่ เลขบัตรประจำตัวประชาชน 13 หลัก โดยแนบสำเนาบัตรประชาชนของคู่สัญญาด้วย เพื่อเป็นการยืนยันตัวตนของทั้ง 2 ฝ่าย

ระบุรายละเอียดของสินทรัพย์ให้เช่า

สินทรัพย์ที่ให้เช่าทั้งหมดจะต้องเขียนระบุรายละเอียดให้ชัดเจนในสัญญาเช่าบ้านเพื่อให้รับรู้รับทราบตรงกันถึงสิทธิประโยชน์ที่ผู้เช่าสามารถใช้ได้ ไม่ว่าจะเป็นข้าวของเครื่องใช้ เฟอร์นิเจอร์ รวมไปถึงรายละเอียดของอสังหาที่ให้เช่าด้วยว่าเป็นแบบใด เลขที่บ้าน เนื้อที่ เป็นต้น

ระบุรายละเอียดระยะเวลาในการให้เช่า

กำหนดระยะเวลาในการเช่าให้ชัดเจนลงในสัญญาเช่าบ้าน เพื่อจะได้ทราบถึงระยะเวลาที่ผู้เช่าจะทำการเช่าพักอาศัย สะดวกต่อการต่อสัญญาล่วงหน้าและแจ้งยกเลิกการเช่าได้

ระบุรายละเอียดค่าเช่า เงินประกัน เงื่อนไขการจ่ายค่าเช่า และวิธีการจ่ายค่าเช่า

รายละเอียดค่าเช่ารายเดือน เงินมัดจำ เงินประกันห้อง เงื่อนไขการจ่ายค่าเช่าว่าต้องจ่ายทุกวันที่เท่าไร และวิธีการจ่ายค่าเช่า ต้องระบุจำนวนเงินและวันที่ให้ครบถ้วนลงในสัญญาเช่าบ้านให้ชัดเจน เพื่อจะได้มีความเข้าใจตรงกันว่าจะต้องมีค่าใช้จ่ายเท่าไรบ้าง หลังจากครบกำหนดสัญญาเช่าจะได้เงินส่วนไหนคืน และวันที่ต้องทำการชำระเงินอยู่ในช่วงไหนเพื่อความเข้าใจที่ตรงกัน

เงื่อนไขและรายละเอียดอื่นตามที่ตกลง

รายละเอียดอื่นๆ ที่ระบุในสัญญาเช่าบ้าน ขึ้นอยู่กับความพึงพอใจของผู้เช่าและผู้ให้เช่าว่าต้องการทำข้อตกลงอะไรร่วมกันบ้าง ไม่ว่าจะเป็นการทำความสะอาดห้องก่อน-หลังเข้าอยู่อาศัย การซ่อมแซมอุปกรณ์ต่างๆ ภายในห้อง ใครเป็นผู้ดำเนินการ ข้อตกลงว่าผู้เช่าจะไม่นำไปให้บุคคลอื่นเช่าต่อในระยะสัญญา ผู้ให้เช่าจะไม่ตอบรับผู้เช่ารายอื่นโดยไม่แจ้งให้ผู้เช่าเดิมทราบล่วงหน้า หรือเงื่อนไขของการชำระเงินค่าเช่า ค่าปรับหากชำระเกินกำหนดหรือแม้กระทั่งการผ่อนผันเวลา เพื่อให้มีความชัดเจนถึงบทบาทหน้าที่และปฏิบัติตามข้อกำหนดที่ตกลงร่วมกัน อีกทั้งยังไม่ก่อให้เกิดปัญหาในภายหลัง

ระบุรายละเอียดในการผิดสัญญาและระงับสัญญาเช่า

ระบุให้ชัดเจนในสัญญาเช่าบ้านเกี่ยวกับการผิดสัญญาว่าจะต้องดำเนินการต่ออย่างไร และแนวทางระงับสัญญาเช่าเป็นอย่างไร เพื่อให้เป็นข้อตกลงที่ชัดเจนเป็นผลบังคับใช้ทั้ง 2 ฝ่าย

การลงลายมือชื่อของผู้ให้เช่าและผู้เช่า

ในการทำสัญญาเช่าบ้าน ต้องลงลายมือชื่อของทั้ง 2 ฝ่าย คือผู้ให้เช่ากับผู้เช่า และต้องมีลายมือชื่อของพยานในการทำสัญญาอีก 2 คน เพื่อให้สัญญาเช่าบ้าน ฉบับนี้มีผลบังคับใช้ สามารถเป็นหลักฐานในการฟ้องร้องได้

หนังสือแนบท้ายสัญญาเช่าบ้าน

ผู้ให้เช่าจะต้องมีหนังสือแนบท้ายสัญญาเช่าบ้านด้วย โดยรายละเอียดจะเป็นเช็กลิสต์สภาพห้องว่ามีตำหนิ รอยขีดข่วนตรงไหนบ้าง รายการอุปกรณ์ต่างๆ ภายในบ้าน ข้าวของเครื่องใช้ เฟอร์นิเจอร์ของผู้ให้เช่าที่มีอยู่แต่เดิมให้ชัดเจน เพื่อความสะดวกของตัวผู้เช่าและผู้ให้เช่า ในกรณีที่หมดสัญญาเช่าต้องย้ายออกจะได้ไม่สับสนในข้าวของเครื่องใช้ และง่ายต่อการประเมินความเสียหายของสภาพห้องที่ผู้เช่าได้พักอาศัยด้วย

เคล็ดลับของสัญญาเช่าบ้านที่ดีและรัดกุม

เพื่อป้องกันปัญหาที่อาจจะเกิดขึ้นจากผู้เช่าในภายหลัง ผู้ให้เช่าจะต้องทำสัญญาเช่าบ้านที่ดีมีความชัดเจนและรัดกุม โดยมีเคล็ดลับดังนี้

• ทำสัญญาเช่าบ้านไว้ 2 ฉบับ

• ให้ผู้เช่าเซ็นรับทราบทุกหน้าในสัญญาเช่าบ้าน

• ระบุอัตราค่าเช่าให้ชัดเจน เงื่อนไขการชำระโดยกำหนดวัน เวลา รูปแบบการชำระเงิน อัตราค่าปรับหากเกิดการชำระเงินล่าช้า การวางเงินประกันห้อง และเงื่อนไขอื่นๆ ให้มีความชัดเจน

• มีหนังสือรายการเช็กลิสต์แนบท้ายสัญญาเช่าบ้านอย่างละเอียด โดยเป็นข้อมูลจะมีทั้งสภาพห้อง ตำหนิต่างๆ รายการข้าวของเครื่องใช้ เพื่อป้องกันการหลงลืมว่าสิ่งใดเป็นของเจ้าของห้องหรือของผู้เช่าเอง

สัญญาเช่าบ้านคือเอกสารสัญญาทางกฎหมายที่กำหนดรายละเอียดร่วมกันในการให้เช่าบ้านหรืออสังหาริมทรัพย์ระหว่างผู้ให้เช่ากับผู้เช่า โดยมีรายละเอียดที่ชัดเจนว่าผู้เช่าสามารถใช้ประโยชน์จากบ้านและข้าวของเครื่องใช้อื่นได้อย่างไรบ้าง มีอัตราค่าเช่าและเงื่อนไขอื่นอย่างไร ซึ่งสัญญาเช่าบ้าน มีความสำคัญต่อทั้งผู้เช่าและผู้ให้เช่ามากเพราะเป็นสัญญาที่ทั้ง 2 ฝ่ายต่างได้รับผลประโยชน์ร่วมกันและเป็นหลักฐานสำคัญในการฟ้องร้องต่อที่ศาลได้หากอีกฝ่ายทำผิดสัญญา เพราะฉะนั้นควรทำหนังสือสัญญาเช่าบ้านให้ชัดเจนและรัดกุม โดยมีรายละเอียดที่จำเป็นในสัญญาเช่าบ้านให้ครบ เพื่อป้องกันปัญหาที่อาจจะเกิดในภายหลังได้จากตัวผู้เช่า

ข้อมูลจาก  https://www.kasikornbank.com/th/propertyforsale/article/pages/lease-agreement.aspx