หนึ่งในปัญหาที่เกิดขึ้นเสมอสำหรับคนที่กำลังมองหาที่อยู่อาศัยก็คือความต้องการสวนทางกับงบประมาณ โดยเฉพาะเรื่องของทำเลซึ่งเป็นปัจจัยสำคัญที่สุดในการตัดสินใจเลือกซื้ออสังหาริมทรัพย์ จึงพบว่าบางครั้งบ้านในทำเลที่ต้องการซื้อมีราคาที่สูงเกินความสามารถ แต่อีกหนึ่งความหวังของผู้ซื้อที่จะได้บ้านดี ๆ ทำเลดี ในราคาถูกใจ คือการซื้อทรัพย์สินรอการขายของ

NPA ย่อมาจาก Non-Performing Assets หรือทรัพย์สินซึ่งไม่ก่อให้เกิดกระแสเงินสดเข้าสู่ธุรกิจ ซึ่งก็คือทรัพย์สินของลูกหนี้ธนาคารที่มีปัญหาในการชำระหนี้ ไม่สามารถชำระหนี้ต่อธนาคารได้ ธนาคารยื่นฟ้องต่อกรมบังคับคดีเพื่อยึดทรัพย์ที่เป็นหลักประกันเสีย

ทรัพย์ที่ถูกยึดนี้จะนำออกประมูลทอดตลาดโดยกรมบังคับคดีโดยตรงเพื่อเปลี่ยนทรัพย์สินเป็นเงินกลับมาชำระหนี้แก่ทางธนาคาร ซึ่งจะมีทรัพย์สินจำนวนหนึ่งที่ธนาคารซื้อกลับมาเองจากการขายทอดตลาดเพราะเชื่อว่าจะสามารถขายได้ในราคาที่สูงกว่าด้วยตนเอง ทรัพย์สินเหล่านี้ก็คือทรัพย์สินรอการขายของธนาคาร หรือทรัพย์ธนาคาร ที่เรียกว่า NPA นั่นเอง

จุดเด่นของทรัพย์ธนาคารหรือทรัพย์สินรอการขายของธนาคาร

ข้อดีซึ่งเป็นจุดเด่นของการซื้อทรัพย์ธนาคารหรือทรัพย์สินรอการขายของธนาคาร หรือ NPA ก็คือราคาที่ถูกว่าราคาตลาด แต่สิ่งที่จะทำให้การซื้อทรัพย์ธนาคาร หรือ NPA เกิดความคุ้มค่าก็คือทำเลที่ตั้งของอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่อาจหาอสังหาริมทรัพย์อื่นทดแทนได้ในระดับราคาเดียวกัน และส่วนเพิ่มเติมที่ยิ่งเพิ่มความคุ้มค่าก็คือสภาพแวดล้อมที่ตั้งของอสังหาริมทรัพย์ และสภาพของอสังหาริมทรัพย์ ดังนั้นสิ่งที่ผู้ซื้อควรให้ความสำคัญในการพิจารณาเลือกซื้อทรัพย์ธนาคาร หรือ NPA ก็คือ ทำเลที่ตั้ง สภาพแวดล้อม และสภาพอสังหาริมทรัพย์

ข้อควรระวังในการซื้อทรัพย์สินรอการขายของธนาคาร

ในการตัดสินใจซื้อทรัพย์สินรอการขายของธนาคาร หรือ NPA นั้น มีรายละเอียดสำคัญที่ผู้ซื้อควรใส่ใจและให้ความสำคัญ ในประเด็นดังต่อไปนี้

1. สภาพแวดล้อม

ไม่ว่าจะเป็นการซื้ออสังหาริมทรัพย์ เพื่อการลงทุนหรืออยู่อาศัยเอง สภาพแวดล้อมนั้นมีผลอย่างมากต่อมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ ในกรณีที่อยู่อาศัยเองสภาพแวดล้อมดีจะทำให้อยู่อาศัยอย่างสงบสุข และถ้าหากปล่อยเช่าหรือขายต่อ สภาพแวดล้อมที่ดีจะสามารถปล่อยเช่าได้ง่าย ขายต่อก็ได้ราคาดี

2. สภาพอสังหาริมทรัพย์

เป็นสิ่งที่ไม่ควรมองข้าม ความชำรุด ทรุดโทรมต่าง ๆ ผู้ซื้อควรตรวจสอบดูอย่างละเอียดเพราะมีกฎหมายระบุเอาไว้ว่า ถ้าหากพบในภายหลังว่าทรัพย์ธนาคารนั้นมีข้อบกพร่องจะไม่สามารถเอาผิดกับผู้ขายได้ (มาตรา 473) และค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซมในภายหลังนั้นจะกลายเป็นต้นทุนส่วนเพิ่มให้กับผู้ซื้อที่ทำให้การซื้อบ้านอาจไม่คุ้มค่า

สัญญาณที่อาจบ่งบอกว่าบ้านทรุด

ส่วนต่าง ๆ ของบ้าน สัญญาณบ้านทรุด

เสา รอยร้าวบนเสา

ผนัง รอยร้าวบนเสา แยกตัวเป็นแนวทแยงมุม

พื้นดิน ยุบตัวเห็นโพรงใต้บ้าน

พื้นบ้าน ทรุดตัว เช่น พื้นที่ซักล้าง ทางเดินข้างบ้าน ลานจอดรถ

3. การก่อสร้างที่ถูกต้อง

ผู้ซื้อควรตรวจสอบเพิ่มเติมจากกรมโยธาธิการและผังเมือง หรือสำนักงานเขตในพื้นที่ที่ทรัพย์สินรอการขายของธนาคารนั้นตั้งอยู่ว่าได้รับอนุญาตให้ก่อสร้างอย่างถูกต้อง มีการต่อเติมและการใช้งานอาคารที่ถูกต้อง

4. ภาระผูกพันและการโอนสิทธิ์

เป็นอีกประเด็นที่ต้องตรวจสอบให้แน่ใจ ด้วยการตรวจสอบว่าทรัพย์สินรอการขายของธนาคารนั้นปลอดจำนองและไม่ได้ผูกพันกับการเป็นหลักทรัพย์ค้ำประกันอื่นใดอีก ถ้าเป็นคอนโดมิเนียมก็ต้องตรวจสอบกับทางนิติบุคคลว่าไม่มีการติดค้างค่าส่วนกลาง และที่สำคัญคือการไปดูทรัพย์สินรอการขายของธนาคารเพื่อตรวจสอบให้แน่ใจว่าไม่มีใครอาศัยอยู่เพราะจะเป็นเรื่องยุ่งยากในการฟ้องเพื่อขับไล่ซึ่งใช้เวลาในการดำเนินการ

ข้อมูลจาก https://www.ddproperty.com/.../%E0%B8%8B%E0%B8%B7%E0%B9...