ควรซื้อบ้านมือสองกับใคร มีข้อดี-ข้อเสียต่างกันหรือไม่?

1. ซื้อกับเจ้าของโดยตรง

ช่องทางแรกที่เรามักจะนึกถึงเวลาหาซื้อบ้านมือสองจะเป็นเบอร์โทรศัพท์ใช้ติดต่อกับเจ้าของบ้านโดยตรง ซึ่งติดอยู่ตามป้ายประกาศขายและบนเว็บไซต์ต่างๆ หรือบางทีก็จะต้องติดต่อผ่านนายหน้าอีกที ในกรณีที่บ้านหลังนั้นๆมีการจ้างวานฝากขายครับ

ข้อดี :

เรามีโอกาสต่อรองราคา และสามารถตกลงค่าใช้จ่ายต่างๆ กับเจ้าของบ้านหรือนายหน้าได้โดยตรง โดยบ้านประเภทนี้จะมีทั้งเจ้าของเก่า ที่ซื้อเพื่ออยู่เองแล้วมาขายต่อ หรือนักลงทุนที่ซื้อเกร็งกำไร ซึ่งหากโชคดีเราอาจได้เจอบ้านที่เจ้าของยังไม่เคยย้ายเข้าไปอยู่มาก่อนก็ได้ ซึ่งบ้านแบบนั้นส่วนใหญ่จะยังอยู่ในสภาพดี ไม่ทรุดโทรมมากนัก

ข้อควรระวัง :

ราคาที่สูงขึ้นเล็กน้อย : เกิดจากการตกแต่งเพิ่มมูลค่าของเจ้าของเดิม หรือทำเลที่ดีและถูกพัฒนาขึ้นดีกว่าแต่ก่อน รวมถึงหากซื้อผ่านเอเจ้นท์ (หรือตัวแทนขาย) ก็จะมีการบวกค่านายหน้าเพิ่มขึ้นด้วยนั่นเอง

มีความยุ่งยากด้านเอกสาร : จะเป็นในกรณีที่เจ้าของบ้านขายเองและไม่มีประสบการณ์มาก่อน แต่หากซื้อผ่านนายหน้า ก็มักจะเป็นธุระจัดการและดำเนินเรื่องต่างๆให้เรียบร้อย หรือหากมีการกู้ซื้อบ้าน ก็สามารถเซ็นมอบอำนาจให้เจ้าหน้าที่ธนาคาร ช่วยดำเนินการด้านนิติกรรมที่สำนักงานที่ดินแทนได้เช่นกัน

ควรตรวจสอบโฉนดก่อนซื้อขายจริง : เพื่อให้มั่นใจว่าเราไม่ได้ถูกหลอก โดยการขอคัดสำเนาโฉนดจากสำนักงานที่ดิน เพื่อตรวจสอบชื่อเจ้าของล่าสุด ว่าเป็นชื่อของผู้ขายให้เราจริงหรือไม่ (โดยต้องให้ผู้ขายเป็นผู้ขอคัดเอง หรือมอบอำนาจให้ผู้อื่นไปทำแทนก็ได้) หรือในกรณีขอกู้เงินก็สามารถส่งเรื่องขอประเมินราคาบ้านกับธนาคารก็ได้เช่นกัน

2. ประมูลบ้านจากกรมบังคับคดี

วิธีนี้อาจไม่เป็นที่นิยมนัก เนื่องจากมีขั้นตอนที่ยุ่งยาก และต้องมีเงินสดอยู่กับตัว รวมถึงหลายๆคนก็ไม่อยากปวดหัวกับบ้านขายทอดตลาดที่ยังมีคนอาศัยอยู่ ซึ่งบ้านจากกรมบังคับคดีจริงๆแล้วก็คือ ทรัพย์สินของลูกหนี้ธนาคารที่นำมาใช้เป็นหลักประกันในการกู้เงิน แต่ไม่สามารถชำระหนี้ได้ตามเงื่อนไข จนถูกฟ้องยึดทรัพย์ และนำไปประมูลขายทอดตลาดโดยกรมบังคับคดีนั่นเองครับ

ข้อดี :

การซื้อบ้านด้วยวิธีนี้ต้องยอมรับอย่างหนึ่งว่า เรามีโอกาสที่จะได้บ้านในราคาที่ต่ำกว่าท้องตลาดจริง แต่บ้านหลังนั้นก็มีโอกาสได้กลายเป็นของแพงได้เหมือนกัน เพราะวิธีการซื้อขายนี้คือ “การประมูล” ซึ่งมันคือการแข่งขันระหว่างผู้ซื้อด้วยกันเอง แต่ละคนมีต้นทุนไม่เท่ากัน ใครสู้ราคาได้มากกว่าก็เป็นผู้ชนะไป (ระวังอย่ายกป้ายสู้ราคาเพลินนะครับ เราต้องประมาณกำลังตัวเองให้ดีๆ)

ข้อควรระวัง :

ผู้อยู่อาศัยเดิมยังไม่ย้ายออก : ปกติแล้วบ้านที่โดนยึดทรัพย์จะมีเจ้าหน้าที่นำแผ่นป้าย และหมายศาลมาติดประกาศไว้ที่หน้าบ้าน ซึ่งตราบใดที่ชื่อในโฉนดยังคงเป็นชื่อเจ้าของเดิมอยู่ เค้าก็ยังมีสิทธิ์อยู่อาศัยต่อได้ จนกว่าบ้านหลังนั้นจะมีการซื้อขาย และโอนชื่อเป็นเจ้าของใหม่เรียบร้อย โดยเจ้าของบ้านรายใหม่สามารถให้กรมบังคับคดีออกใบแจ้งไปยังศาล ให้ออกหมายไปติดหน้าบ้านเพื่อให้คนเก่าย้ายออกได้ (ส่วนใหญ่จะให้เวลาประมาณ 30 วัน) โดยหากเจ้าของเดิมไม่ย้ายออกตามเวลาที่กำหนด จะสามารถแจ้งตำรวจเพื่อออกหมายจับได้เลย

ต้องมีเงินก้อนเพื่อวางเงินประกัน : ซึ่งมักจะคิดตามราคาประเมินที่กรมบังคับคดีเป็นผู้กำหนด และมีราคากลางแจ้งไว้อยู่แล้ว เช่น ราคาประเมินทรัพย์ 200,000 – 500,000 บาท ต้องวางเงินประกัน 25,000 บาท หรือถ้าราคาประเมินทรัพย์ 500,000 – 1 ล้านบาท ต้องวางเงินประกัน 50,000 บาท เป็นต้น

มีกำหนดระยะเวลาในการชำระเงิน : เมื่อเราประมูลทรัพย์ได้แล้ว ต้องชำระเงินทั้งหมดภายใน 15 วัน โดยนับตั้งแต่วันที่ซื้อสินทรัพย์นั้นๆได้ แต่กรณีที่เรากำลังรวบรวมเงิน หรือยื่นขอสินเชื่ออยู่ ก็สามารถยื่นคำร้องขอขยายระยะเวลาการชำระเงินได้ (มากสุดไม่เกิน 90 วัน) แต่ถ้าครบกำหนดระยะเวลาแล้วยังไม่ชำระเงินส่วนที่เหลือ ก็จะต้องถูกริบเงินมัดจำไป

3. ซื้อบ้านทรัพย์สินรอการขายจากธนาคาร

เป็นอีกหนึ่งช่องทางที่ได้รับความนิยม สำหรับคนที่ต้องการหาบ้านมือสองเพราะมีจำนวนบ้านให้เลือกเยอะ ดูได้ทั้งในเว็บไซต์ของธนาคารต่างๆ และป้ายติดประกาศที่ธนาคารสาขาใกล้บ้านก็มี  ซึ่งส่วนใหญ่เป็นบ้านที่ถูกฟ้องยึดทรัพย์ และทางธนาคารจะซื้อกลับคืนมาด้วยการประมูลจากกรมบังคับคดี แล้วนำมาขายต่อให้ผู้สนใจอีกครั้ง หรือที่เรียกว่า “NPA” นั่นเอง

ข้อดี :

การซื้อขายกับธนาคาร จะค่อนข้างสะดวกกว่าการไปประมูลที่กรมบังคับคดีด้วยตัวเอง เนื่องจากมั่นใจได้ว่าเราจะไม่ถูกหลอก และทรัพย์สินเหล่านั้นมักจะได้ผ่านการตรวจสอบจากเจ้าหน้าที่มาแล้วนั่นเองครับ ซึ่งสิ่งที่ไม่ค่อยมีคนรู้อีกอย่างคือ การซื้อบ้านกับธนาคารเรามีโอกาสต่อรองราคาได้ เช่นเดียวกับการซื้อกับบุคคลทั่วไปได้เช่นกัน

ข้อควรระวัง :

ตรวจสอบเงื่อนไขการกู้เงินให้ดี : ในการยื่นเสนอซื้อทรัพย์สินรอการขาย จะต้องวางเงินค่าประกันการเสนอซื้อ หรือวางเงินมัดจำตามที่กำหนดทุกครั้ง ซึ่งแต่ละธนาคารจะมีข้อกำหนดที่ต่างกันออกไป  บางแห่งมีข้อกำหนดไม่คืนเงินประกันหรือเงินมัดจำด้วย (กรณีกู้ไม่ผ่าน) ดังนั้นจึงควรแจ้งเจ้าหน้าที่ธนาคาร ให้ช่วยประเมินความสามารถในการชำระหนี้ของเราก่อน ว่ามีแนวโน้มจะกู้ผ่านหรือไม่ จะได้ไม่เสียเงินและเสียเวลาภายหลัง

กู้กับธนาคารไหนก็ได้ : ไม่จำเป็นต้องยื่นกู้ธนาคารที่ขายทรัพย์สินเท่านั้น แม้การกู้กับธนาคารที่ขายทรัพย์โดยตรง อาจได้รับความสะดวกในด้านการยื่นเอกสาร หรืออาจมีโปรโมชันพิเศษให้กับผู้ซื้อสินทรัพย์อีกด้วย แต่ก่อนการยื่นกู้เราควรเปรียบเทียบดอกเบี้ยและโปรโมชันกับหลายๆ ธนาคาร เพื่อช่วยประหยัดดอกเบี้ยจ่ายและได้ประโยชน์มากที่สุด

ผู้อยู่อาศัยเดิมยังไม่ย้ายออก : เช่นเดียวกับการประมูลบ้านมาจากกรมบังคับคดี ก่อนการซื้อขายเราสามารถขอเจ้าหน้าที่เข้าไปดูบ้านจริงได้ และดำเนินการให้เรียบร้อยก่อนจะเข้าไปอยู่หรือปรังปรุงบ้านนั้นๆ

ขอบคุณข้อมูลจาก  thinkofliving.com